台北大直民宅塌陷事件激發社會大眾對居住安全的關注。事實上，台灣屋齡卅年以上的老宅有將近五百萬戶，要有穩固可靠的住屋，從根本做好營運維管才是更務實的做法，不僅保障住戶安全，更能維持建物的價值和品質。
台灣社會普遍缺乏對建築物整修維護的觀念，以至於建築物老舊化的程度快速。相較之下，日本的市容維持良好，公寓大廈即便在使用多年後，由外觀到內部設施、結構安全都維護得很好。這是因為日本在法規等制度的推動下，對老舊建物觀念已從傳統的大量拆除重建，改為透過長期修繕計畫來延長建物的生命周期。這是一個從線性經濟思維邁向循環經濟的務實做法。
建築物就像人一樣，出生後便開始老化，過程中逐漸在外觀、結構、設施設備等層面產生劣化。以建築來說，長期修繕計畫的目的，在於定期執行預防性的修繕，以維持或延長建物的使用壽命，這是確保建物資產價值與居住空間品質的必要工作。過程中通常會由物管公司先規畫修繕計畫，更重要的是住戶需要依據計畫書準備足夠的修繕基金，才能確保修繕的執行確實。
然而，台灣的業主對建物的觀念通常是「不壞不修」，易衍生公共安全風險。目前的物業管理也多半只涵蓋保全、消防和清潔等日常運作的範圍。因此，中央和地方政府作為社宅的業主，應該將預防性修繕的規畫都納入到共廿萬戶、需長期維護更新的社宅量體中。
為了更有效率提升集合住宅的居住品質，社宅在設計階段應充分考量維護管理的便利性；例如機電管線明管化，才能提升維管效率及降低維管成本。在設備上，透過「產品服務化」採購，除了能由專業廠商直接負責維護修繕，減輕社宅管理單位的負擔之外；當廠商成為資產擁有者，也更有誘因透過再設計提升產品耐用度，與進行設備再製造，降低廢棄物與碳排放的產生。
政府同時扮演社宅業主和引導產業升級的角色，落實長期修繕計畫、執行產品服務化的採購，不僅能維持社宅的價值和品質，更重要的是帶領台灣相關產業建立建築物「全生命周期」的概念。如此一來，會讓建築營造業在規畫設計、施工階段帶入長期營運思維。二來，會提升物業管理產業的專業服務，能從基礎的日常維運管理，延伸為建物全生命周期的管理。最後，這兩方的業者也需要有經常性的對談與交流，才能為台灣所有集合住宅的居住安全打下穩固的根基。
作者：黃育徵（循環台灣基金會董事長）
原文刊載於聯合報 2023/9/22 老宅要養 建立建物全生命周期